Responsabilità per danni da lastrico solare

LE SEZIONI UNITE SULLA NATURA DELLA RESPONSABILITA’ PER DANNI PROVENIENTI DAL LASTRICO SOLARE.

Corte di Cassazione Civile, Sezioni Unite, sentenza nr. 9449 del 10 maggio 2016

Il caso

Il caso di specie presuppone l’analisi di una questione di massima di particolare importanzamara buquicchio assegnata alle Sezioni Unite, attinente alla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e ai conseguenti oneri risarcitori.

La domanda risarcitoria, oggetto del giudizio in esame, è stata proposta dalla proprietaria dell’appartamento danneggiato nei confronti della proprietaria della terrazza a livello e del Condominio. Le decisioni del Tribunale e della Corte d’Appello di Roma, facendo applicazione del precedente orientamento espresso dalle Sezioni Unite n. 3672 del 1997, hanno ritenuto che la proprietaria della terrazza sovrastante e il Condominio erano corresponsabili del danno subito dalla proprietaria dell’appartamento sottostante, nella proporzione stabilita dall’art. 1126 c.c., essendo incontestato che il terrazzo di proprietà esclusiva svolgeva anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale. Conseguentemente, dei danni doveva rispondere per due terzi il Condominio e per un terzo la proprietaria della terrazza a livello.

Avverso la sentenza della Corte di Appello capitolina, la proprietaria della terrazza proponeva ricorso per Cassazione. All’esito della discussione della causa nella pubblica udienza, la Seconda Sezione, con ordinanza interlocutoria n. 13526/2014, rimetteva gli atti al Primo Presidente al fine dell’assegnazione del ricorso alle Sezioni Unite, ritenendo opportuno un ripensamento dell’orientamento espresso dalle S.U. n. 3672/1997, sulla base del quale la controversia era stata decisa nei gradi di merito.

La decisione commentata.

La Corte, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo rigetta.

Va premesso che la differenza tra “terrazze a livello” e “lastrico solare” consiste nel fatto che mentre quest’ultimo è per presunzione un bene comune, detta presunzione non opera per le terrazze a livello che, al contrario, si presumono pertinenze dei relativi appartamenti di cui costituiscono un prolungamento. Le terrazze a livello svolgono anche una funzione di copertura, per cui, gli oneri per la loro riparazione devono essere ripartiti in virtù degli artt. 1123, comma 3, e 1126 c.c. [Rodolfo Cusano, Il nuovo Condominio, XIII Edizione, Ed. Simone, 2015, p.58].

 Poiché il lastrico solare (e pertanto ogni terrazzo avente funzione di copertura), anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato nell’interesse degli altri condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (S.U. n. 3672/1997; conf. Cass. n. 18164/2014; Trib. Bari Sez. III del 14.03.2014).

L’obbligo dei condomini, cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Queste Sezioni Unite intendono precisare l’orientamento tradizionale come innanzi esposto.

Diversamente dalla precedente decisione delle S.U. n. 3672/1997, che ha ricondotto la posizione del titolare dell’uso esclusivo del lastrico ad una obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle cose comuni, si deve invece escludere la natura obbligatoria del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità di detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano; il che comporta l’applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale.

Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del Condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex art. 1130, comma 1 n. 4, c.c., e art. 1135, comma 1 n. 4 c.c., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

 

Le Sezioni Unite quindi enunciano il seguente principio di diritto: «In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1 n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».

 Dott.ssa Mariangela Buquicchio 

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