Responsabilità dell’amministratore per condomini morosi

LA RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE E L’ELENCO DEI MOROSI.

Giudice di Pace di Genova, sentenza n.1917 del 15 giugno 2015.

.“L’amministratore di condominio che non comunica l’elenco dei condomini morosi, puònicola frivoli essere condannato al risarcimento del terzo creditore per l’importo dell’intero credito azionato nei confronti del condominio, quando si violano le regole di buona fede e correttezza, omettendo i necessari adempimenti e restando inadempiente alla obbligazione nei confronti del creditore, che può conseguire il dovuto solo a seguito della diligente attività dell’amministratore”.

L’art. 63 comma 1, delle disp. att. c.c., prescrive che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; il comma 2 della stessa disposizione ammette i creditori ad agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi.

Nei rapporti dell’amministratore con i condomini morosi e con i terzi creditori, il riferimento va effettuato con il preesistente art.1130, n. 3) c.c., il quale stabilisce che l’amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni».

Infine, l’art.1130, n. 10) c.c., obbliga l’amministratore a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso». L’obbligo di cooperazione con il terzo creditore viene, quindi, posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore ed esula dai contenuti del programma obbligatorio interno al rapporto di mandato corrente tra condomini e amministratore. Si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Per la liceità della comunicazione dei dati relativi ai condomini morosi in favore dei terzi creditori, ora così imposta dall’art.63, comma 1, disp. att., non occorrerà più, quindi, verificare la sussistenza o del consenso del condomino interessato, o della causa di esonero dal consenso, ex articolo 24, lettera f), del D.lgs. 30 giugno 2003 n. 196, prevista per le ipotesi di trattamento volto a far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria. La superfluità del consenso dei condomini inadempienti al trattamento dei loro dati personali discende, infatti, dalle prime due cause di esonero contemplate dal citato articolo 24.  (In tal senso N. Frivoli e M. Tarantino in “Il condomino moroso e le azioni a tutela del condominio”, Ed. Giuffrè – Collana Officina del diritto 2015).

Premesso quando innanzi esposto, l’amministratore è tenuto a comunicare al creditore i dati dei condomini morosi, e l’eventuale sua inerzia diviene sanzionabile.

A tal proposito,  il Giudice di pace di Genova, con la recente sentenza n. 1917 del 15 giugno 2015, ha condannato l’amministratore personalmente a risarcire il terzo creditore per l’importo del credito azionato nei confronti del Condominio, in quanto ha ritenuto l’Amministratore non diligente, avendo violato le regole della buona fede e correttezza, essendo inadempiente all’obbligazione nei confronti del creditore che può conseguire il dovuto solo a fronte di una diligente attività dell’Amministratore.

Nel caso di specie, era accaduto che l’Amministratore non solo non aveva indicato il nominativo dei condomini morosi al creditore ma aveva altresì disatteso l’ordine del giudice di esibire la documentazione relativa al conto corrente condominiale ed i registri contabili al fine di dimostrare la sua diligente attività di ripartizione e di richiesta della somma ai condomini.

Pertanto, il Giudice ha condannato l’Amministratore al pagamento di quanto dovuto al creditore, oltre a condannarlo alle spese del giudizio.

A precisare l’assunto dell’obbligatorietà della comunicazione dei morosi, ci aveva pensato anche una recente ordinanza emessa dal Tribunale di Palermo di marzo 2014 con la quale, non soltanto l’amministratore del condominio era stato condannato a fornire al creditore istante i nominativi dei compartecipi morosi nel pagamento delle quote, ma era stato anche condannato a risarcire il danno arrecato allo stesso creditore per non aver ottemperato precedentemente. 

Avv. Nicola Frivoli e Avv. Maurizio Tarantino 

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