Contratto di locazione, clausola sulla determinabilità convenzionale

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola che prevede la libera determinabilità convenzionale del canone locativo deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria deve deve ritenersi legittima salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.

Corte di Cassazione, sez. IV, ordinanza nr. 4656 del 9/3/2015

Fatto

Tizio, locatore di un immobile ad uso commerciale, cita dinanzi al Tribunale di Frosinone marisa antelmi - 964x489 jpgla società Alfa, conduttrice, chiedendone la condanna alla corresponsione degli importi dovuti per l’aggiornamento del canone nella misura del 100% dell’indice ISTAT maturato, come da previsioni contrattuali.

Si costituisce la società conduttrice, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo riconvenzionale al fine di ottenere il rimborso di quanto versato a titolo di aggiornamento del canone per i periodi precedenti.

Il Tribunale dichiara la nullità delle menzionate previsioni contrattuali e accoglie la domanda riconvenzionale.

La pronuncia viene confermata dalla Corte d’appello di Roma la quale, richiamando un costante orientamento della Cassazione, ha specificato che l’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ha carattere imperativo e, come tale, non derogabile in senso sfavorevole al conduttore, sia in ordine alla misura dell’aggiornamento del canone (non superiore al 75 per cento) sia in ordine all’onere della preventiva richiesta da parte del locatore.

Tizio ricorre in Cassazione, facendo riferimento ad altre pronunce della stessa Corte e sostenendo che l’art.32 non avrebbe potuto impedire alle parti  di determinare l’incremento del corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria. 

Decisione 

La Cassazione evidenzia che “in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione alla libera determinabilità convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d’acquisto della moneta), deve ritenersi legittima ex artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone, salvo che non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria”.

Nel caso in esame invece,la previsione dell’aggiornamento ISTAT nella misura del 100% e l’esclusione della necessità della previa richiesta da parte del locatore costituiscono esempi di clausole in contrasto con i predetti  articoli.

La Cassazione, pertanto, rigetta il ricorso.

 

   Avv. Marisa Antelmi – info: marisa.antelmi@inwind.it

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