L’istituto del condominio parziale

Il condominio parziale: un istituto non toccato dalla riforma del condominio.

Corte di Cassazione – sez. II civile – sentenza nr. 4127 del 2 marzo 2016

 

Il caso.

Il caso di specie involge la tematica del condominio parziale, molte volte analizzata più conmara buquicchio riguardo a specifiche ipotesi che in relazione a principi generali.

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte della proprietaria dell’appartamento al piano terra del fabbricato (OMISSIS).

Con tale delibera, l’assemblea in data 13 maggio 2002 approvava il bilancio consultivo dell’anno 2000-2001 e quello preventivo dell’anno 2001-2002, includendo tra i costi di gestione condominiali anche quelli inerenti alla manutenzione di un cancello di accesso ad un cortile posto in adiacenza al fabbricato condominiale.

Il cortile era distinto rispetto al condominio perché oggetto di una comunione tra la suddetta proprietaria istante e taluni soltanto dei componenti del condominio.

In sintesi, la ricorrente chiedeva che, previo accertamento della sua proprietà su una quota del cortile, fosse annullata la delibera assunta dal condominio. Specificamente asseriva che l’erronea sussunzione del fatto nella fattispecie del condominio parziale comportava quale diretta conseguenza la “falsa” applicazione della normativa sul condominio in luogo di quella regolante la comunione ordinaria.

Il Tribunale di Salerno rigettava il ricorso ex art. 1137 c.c. La Corte di appello di Salerno respingeva la successiva impugnazione della sentenza di primo grado. Avverso la sentenza di appello l’originaria istante proponeva ricorso per Cassazione.

La decisione commentata.

La Corte, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo rigetta.

Va premesso che la riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220) non ha toccato l’istituto del “condominio parziale”. Esso si ha quando i beni comuni sono destinati all’utilizzazione di solo una parte dei condomini. In questo caso è necessario stabilire se i beni siano comuni soltanto ai condomini che di fatto non li utilizzano oppure siano comuni soltanto ai condomini che li utilizzano. Da qui la definizione di “condominio parziale”; la parzialità risiede, in altri termini, nel fatto che solo ad una parte dei condomini spetterebbe la comproprietà di tali beni [Rodolfo Cusano, Il nuovo Condominio, XIII Edizione, Ed. Simone, 2015, p.31].

Diversamente, la recente riforma ha risolto la questione circa la normativa da applicare al “condominio minimo” (o “piccolo condominio”), da intendersi come quella collettività condominiale composta da due soli partecipanti: in dottrina e giurisprudenza era controverso se al condominio minimo si applicassero le norme del condominio o quelle della comunione. Alla luce dell’art. 1117 bis c.c., introdotto ex novo dalla l. 220/2012, le norme in materia di condominio si applicano in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. Parrebbe perciò che anche alla fattispecie del condominio minimo siano applicabili le norme in materia di condominio.

 

Tornando all’analisi dell’istituto in discorso, esso viene ammesso sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni: in questo senso, la S.C., nella sentenza in commento, ha rammentato che per l’affermazione della natura condominiale di un bene è necessario che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cass. 11195/2010; Cass. 12436/2002; Cass. 15372/2000). Se la relazione funzionale interessa una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi. Se, invece, il bene è destinato a servire non già la porzione in proprietà esclusiva di un solo condominio ma una parte del fabbricato riferibile a un numero limitato di condomini, trova applicazione l’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui le spese relative alla manutenzione di esse sono a carico del gruppo dei condomini che ne ha tratto utilità.

 

Peraltro il discrimen tra il condominio e la comunione va ravvisato proprio nella funzione strumentale che caratterizza i beni condominiali rispetto alla piena autonomia dei beni oggetto di semplice comunione: invero le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, contemplati dalle norme sul condominio degli edifici, non sono suscettibili di autonoma utilità, in quanto sono o strutturalmente necessari alla stessa esistenza del bene individuale, ovvero funzionalmente destinati al servizio di questo, sicché il godimento dei beni comuni risulta essere funzionale al godimento, o al miglior godimento, del bene individuale. Ergo, soltanto in difetto di una relazione di accessorietà tra il bene condominiale e quello in proprietà esclusiva mancherebbe la ratio che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio degli edifici.

 

Tuttavia, se quella appena esposta è la tesi di ammissibilità del condominio parziale, non mancano posizioni nettamente contrarie sulla base dei seguenti argomenti: 1) la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condomini “se il contrario non risulta dal titolo” ex art. 1117 c.c.: il che vorrebbe dire che esiste una sola eccezione per la quale i beni non sono comuni a tutti i condomini, ovverosia la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto. In realtà, è vero che il citato articolo 1117 c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condomini, però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressamente; 2) l’art. 61, comma 1, disp. att. c.c., disciplina l’ipotesi di scioglimento di un condominio quando questo sia costituito da parti, ciascuna delle quali abbia le “caratteristiche di edificio autonomo”: allora, se il condominio separato fosse una fattispecie normalmente realizzabile (sulla base del criterio di utilizzabilità dei beni comuni ad alcuni soltanto dei condomini), il predetto comma sarebbe superfluo poiché se è lecito il condominio parziale deve essere, a fortiori, lecito dividere un condominio in due se le due parti sono in sostanza due edifici autonomi. Tale norma è, invece, utile proprio perché il legislatore non aveva previsto il condominio parziale e perciò lo dichiara espressamente realizzabile nei casi in cui le diverse parti abbiano “caratteristiche di edificio autonomo”.

 

Totalmente in linea con quanto argomentato, questa S.C. ha rilevato che: «Deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene».

 

In proposito della delibera condominiale in esame che, con riferimento al cancello del cortile, è stata assunta ammettendo alla votazione i soli condomini comproprietari di quell’area, questa S.C. trova la giustificazione che: «Il condominio parziale opera proprio sul piano della semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, per permettere che, quando all’ordine del giorno dell’assemblea vi siano argomenti che interessino la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni condomini, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, debba essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati». 

Dott.ssa Mariangela Buquicchio 

Add a Comment

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *