Responsabilità notarile.

Responsabilità notarile – inesistenza della prescrizione del rapporto dedotto in giudizio – sussistenza della negligenza nello svolgimento dell’incarico conferito al professionista – accoglimento totale della domanda.

Tribunale di Bari- Sezione Stralcio, Articolazione di Rutigliano, Sentenza del 27.11.2015, depositata in cancelleria in data 30.11.2015.

Tizio cita in giudizio il notaio Caio esponendo di aver acquistato una porzione di un complesso il commentario del merito di bariedilizio, con atto da quest’ultimo rogato, ove era attestato che l’ipoteca gravante sull’immobile oggetto di compravendita, iscritta anni addietro era in corso di cancellazione come da atto di consegna e quietanza di mutuo per notar Sempronio.

Tizio confidando nello svolgimento diligente dell’incarico affidato al notaio Caio, certo di acquistare un immobile che, a seguito del perfezionarsi della cancellazione ipotecaria, sarebbe risultato libero, a distanza di pochi mesi dal rogito del predetto immobile, si rivolgeva al notaio Caio conferendogli nuovo incarico ovvero quello di redigere un contratto di finanziamento, a garanzia del quale concedeva ipoteca di primo grado proprio sull’immobile precedentemente acquistato.

Il citato professionista attestava ancora una volta che l’immobile  concesso in garanzia risultava libero da garanzie reali vincoli, diritti o pesi a favore di terzi.

A distanza di qualche anno, Tizio veniva a conoscenza che quanto attestato e certificato dal notaio Caio non corrispondeva alla realtà dei fatti in quanto non solo l’ipoteca indicata all’epoca della stipula del contratto di compravendita non era in corso di cancellazione, ma la stessa non era nemmeno mai stata cancellata. Infatti,a Tizio veniva notificato dapprima atto di precetto di pagamento in favore della società  X, avente titolo in un contratto di mutuo fondiario concesso a suo tempo dal medesimo credito fondiario alla società dalla quale aveva acquistato l’anzidetto immobile e garantito dall’ipoteca volontaria che il Notaio Caio aveva certificato in corso di cancellazione.

In tale sede Tizio apprendeva che il mutuo  e l’ipoteca erano stati oggetto di successivo finanziamento e che sul proprio immobile gravava una quota di ipoteca a garanzia del mutuo contratto dalla società X, nel frattempo pure dichiarata fallita.

A Tizio veniva poi notificato atto di pignoramento immobiliare, sicché pur avendo acquistato un bene ritenuto libero da ogni iscrizione confidando nella diligenza del notaio, si trovava titolare di un bene pignorato a causa della sussistenza dell’ipoteca.

Pertanto, deduceva la responsabilità ex artt. 1176 e 2236 c.c. del professionista, il quale aveva attestato la cancellazione dell’ipoteca senza neppure controllare la sussistenza dei presupposti di tale cancellazione o comunque senza informarlo di eventuali rischi, chiedeva altresì che, accertata detta responsabilità, il notaio Caio fosse condannato al risarcimento del danno nella misura pari alla quota di mutuo gravante sull’immobile pari all’anzidetta somma, oltre interessi e rivalutazioni monetaria.

Si costituiva in giudizio il notaio Caio, il quale eccepiva preliminarmente la prescrizione ai sensi dell’art. 2946 c.c. di qualsivoglia diritto vantato dall’attore, Caio.

Nel merito, deduceva di essersi limitato ad autenticare le sottoscrizioni delle parti nella compravendita  e che, pur non essendovi tenuto aveva comunque verificato quanto dichiarato dall’alienante riguardo l’esistenza dell’ipoteca.

Il Giudice accoglieva la domanda  motivando come si dirà infra.

Preliminarmente veniva disattesa l’eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto sull’assunto che avendo il rapporto dedotto in giudizio natura contrattuale, il termine iniziale di prescrizione è quello desumibile dagli artt. 2935 e 2946 c.c. e, pertanto, la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, ossia dalla data del rogito.

La censura non coglie nel segno ove si consideri che il termine di prescrizione del diritto al risarcimento dal danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l’evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno è oggettivamente percepibile e conoscibile da parte del danneggiato.

Nella fattispecie per cui vi è causa, il sig. Caio ha avuto pacificamente contezza e percezione del danno subito, a causa della negligenza professionale del notaio, solo dal momento in cui gli è stato notificato l’atto di pignoramento di cui si è detto innanzi, allorquando, il danno, subito a causa della mancata cancellazione dell’ipoteca, ebbe a manifestarsi all’esterno nella sua oggettività, divenendo, per l’effetto, percepibile, conoscibile ed azionabile sul piano della domanda risarcitoria e, quindi, solo da quel momento il diritto al risarcimento poteva essere fatto valere.

Ciò premesso e passando al merito, l’atto di compravendita si concludeva con la sottoscrizione delle parti e con l’autentica delle sottoscrizioni da parte del notaio.

Ora, la responsabilità del notaio per colpa nell’adempimento delle sue funzioni ha nei confronti delle parti, natura contrattuale in quanto per essendo tale professionista tenuto ad una prestazione di mezzi e di comportamenti e non di risultato, il notaio è tuttavia tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza ordinaria media rapportata al natura della prestazione; sicché, la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità, allo spirito della legge professionale (L. n. 86 del 1913, art. 1).

Ne consegue che in capo al notaio incaricato per la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, grava l’onere preventivo di verificare la libertà e disponibilità del bene e, quindi, lo svolgimento di quelle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, costituisce un obbligo derivate dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale (v. artt. 1176, 2230 c.c.), con l’unica eccezione in cui vi sia concorde e chiara volontà delle parti di esonerare il notaio dallo svolgimento di dette attività accessorie e successive.

Aggiungasi che a non diversa conclusione deve pervenirsi allorquando, come nella fattispecie per cui vi è causa, il notaio esegue la sola prestazione relativa all’autenticazione della sottoscrizione delle scritture private, poiché anche in siffatti casi egli ha l’obbligo inderogabile di controllare la legalità e la liceità della scrittura ai sensi dell’art. 28 della legge notarile ed è inoltre tenuto a compiere tutte quelle attività di ispezione, accertamento, informazione e chiarimento che derivano dagli usi negoziali, ai sensi dell’art. 1340 c.c. e che siano accessorie all’espletamento dell’incarico limitato alla mera autenticazione delle sottoscrizioni di una scrittura privata redatta da terzi o dalle parti stesse, rinunziando all’attività di ispezione, accertamento, informazione e chiarimento, ciò dovrà risultare in modo espresso dalla scrittura o da un suo allegato, sotto forma di dichiarazione di parte.

Ciò detto e rilevato che nel caso in esame alcun esonero nei termini di cui sopra risultava nell’atto in questione, né tanto è risultato provato, deve conclusivamente ritenersi il notaio Caio negligente nello svolgimento dell’incarico conferitogli e,pertanto, lo stesso è stato condannato al risarcimento dei danni subiti dall’attore, Caio, che venivano liquidati nella somma pari a quella richiesta per la liberazione del bene acquistato dal vincolo ipotecario.

Somma maggiorata degli interessi e rivalutazione monetaria della domanda al soddisfo, atteso che il debito avente ad oggetto il risarcimento del danno da inadempimento di obbligazioni contrattuali

diverse da quelle pecuniarie ha natura di debito di valore, in quanto tiene luogo della materiale utilità che il creditore avrebbe percepito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli.

Avv. Teresa Indiveri 

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