Validità del contratto preliminare di vendita di un immobile

Il contratto preliminare di vendita di un immobile è valido nonostante l’assegno emesso dal promissario acquirente, per corrispondere la caparra concordata tra le parti, sia scoperto; ciò in quanto la funzione della caparra è assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall’immissione della stessa nella disponibilità del destinatario..

Corte di Cassazione – sentenza nr. 24747 del 5 dicembre 2016

Il caso

Tizio (promissario acquirente), conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Terni, Caio (promittente venditore) per  sentirlo condannare, in via principale al pagamento del doppio marisa antelmi - 964x489 jpgdella caparra ex articolo 1385 c.c., previo accertamento del legittimo esercizio di recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la promessa di vendita di un immobile,  disatteso dal promittente alienante; in via subordinata, ne chiedeva la condanna al risarcimento del danno in accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento ex articolo 1453 c.c..Si costituiva Caio contestando le richieste e le conclusioni avversarie, asserendo sostanzialmente che l’assegno, con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata, era privo di provvista.Il Tribunale di Terni accoglieva la domanda e condannava il convenuto Caio al pagamento del doppio della caparra, nonchè delle spese del giudizio. La Corte di Appello di Perugia pronunciandosi sull’appello promosso da Caio (promittente venditore), riformava la sentenza impugnata e dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, sul presupposto che la prestazione della caparra doveva ritenersi essenziale e che, pertanto, il suo mancato adempimento, era causa legittima di risoluzione del contratto. Tizio ricorre in Cassazione.

Riprendendo un precedente orientamento (Cass. n. 17127 del 09/08/2011), la Cassazione conferma che la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario e che la funzione della caparra è assolta dalla messa a disposizione della somma (e non anche dalla immissione della stessa nella disponibilità del destinatario attraverso l’incasso del titolo), anche se l’effetto proprio della caparra si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall’assegno, e quindi salvo buon fine. La mancanza di provvista necessaria per il pagamento di un assegno non è di per sé un motivo sufficiente a legittimare la risoluzione di un preliminare di compravendita per inadempimento del promissario acquirente. A detta della Cassazione, infatti, la caparra è di per sé valida e il debitore risulta adempiente se riesce a dimostrare la data di emissione dell’assegno e la sua consegna. Provato ciò, sarà il creditore che dovrà dare prova del mancato incasso e tale prova, che nel caso di specie non vi è stata, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica. Infatti, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento (Cass. n. 17749 del 2009).Così, nel caso di specie, il contratto reale di caparra doveva intendersi perfezionato dal momento che l’assegno era stato consegnato al promittente venditore. Escluso, pertanto, l’inadempimento del promissario acquirente, la Cassazione accoglie il ricorso e  cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di appello di Perugia in altra composizione, anche per il regolamento delle spese.

Avv. Marisa Antelmi 

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